Louer en courte durée à Nice en 2026 : ce qu'il faut vraiment savoir
Nice est la commune la plus stricte de France sur la location courte durée. La résidence principale est plafonnée à 90 nuits par an, et transformer une résidence secondaire en meublé touristique exige une autorisation de changement d'usage soumise à un quota de 671 autorisations réparties sur 4 secteurs.
Point décisif en août 2026 : ce règlement est partiellement suspendu par la justice. Ne déposez aucun dossier sans avoir vérifié le statut en cours.
Le plafond de la résidence principale : 90 nuits
Si vous louez le logement où vous vivez plus de huit mois par an, vous ne pouvez le proposer en courte durée que 90 nuits par an à Nice — contre 120 au niveau national.
Nice a utilisé la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser le plafond de 120 à 90 nuits. Les plateformes bloquent automatiquement le compteur une fois la limite atteinte. Dépasser ce plafond pour une résidence principale expose à une amende de 15 000 €. Ce plafond ne concerne que la résidence principale : une résidence secondaire n'a pas de limite de nuitées, mais relève du régime bien plus contraignant du changement d'usage.
Le changement d'usage et le quota de 671
Pour louer une résidence secondaire en meublé touristique à Nice, il faut une autorisation de changement d'usage. Le règlement du 1ᵉʳ janvier 2026 en plafonne le nombre à 671 par an, sur 4 secteurs.
Cette autorisation est valable 3 ans, non renouvelable, non cessible, non transférable, et limitée à une par foyer fiscal. Autrement dit : une seule chance, un seul bien, une durée limitée. La demande d'origine se dépose sur une fenêtre courte, du 1ᵉʳ au 28-29 février — hors de cette période, le dossier est irrecevable (sous réserve du calendrier réel, actuellement décalé, voir l'alerte ci-dessus).
La procédure, pas à pas
Voici l'enchaînement type pour un meublé touristique à Nice. Chaque étape bloque un dossier si elle est négligée.
- Déterminer le statut du bien — résidence principale (plafond 90 nuits, simple enregistrement) ou secondaire (changement d'usage requis).
- Vérifier la copropriété — le règlement peut interdire la location touristique ; depuis 2026 une clause d'habitation bourgeoise permet une interdiction votée aux 2/3.
- Obtenir le numéro d'enregistrement — via la téléprocédure de la Ville, puis la téléprocédure nationale généralisée au plus tard le 20 mai 2026. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce.
- Pour une résidence secondaire : déposer la demande de changement d'usage pendant la fenêtre ouverte, en respectant le quota du secteur — sous réserve du calendrier actuellement suspendu.
- Déclarer et reverser la taxe de séjour — désormais collectée automatiquement par les plateformes depuis 2026.
Ce que cela change pour votre rentabilité
À Nice, la rareté des autorisations rend un bien conforme et autorisé nettement plus valorisable : l'offre légale est mécaniquement limitée à 671 nouvelles autorisations par an. À l'inverse, un bien loué illégalement expose à des amendes lourdes et à un redressement. Notre rôle est de vous donner une vision claire de ce qui s'applique à votre bien, puis d'optimiser le rendement dans ce cadre — tarification, calendrier, qualité d'accueil.
Estimez d'abord le potentiel de votre bien avec notre calculateur de revenus, puis parlons de sa mise en conformité.
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Parler de mon bien niçois →Questions fréquentes — Nice
Puis-je encore déposer une demande en février 2026 ?
Pas selon le calendrier habituel : le règlement est suspendu et l'ouverture des dépôts dans les zones sous quota est reportée au 31 août 2026, en attente du Conseil d'État. Vérifiez le statut à jour avant toute démarche — nous suivons ce dossier pour nos propriétaires.
Le quota de 671 s'applique-t-il à ma résidence principale ?
Non. Le quota et le changement d'usage concernent les résidences secondaires. Une résidence principale relève du plafond de 90 nuits par an et d'un simple enregistrement.
L'autorisation de changement d'usage est-elle transmissible si je vends ?
Non. Elle est non cessible, non transférable et non renouvelable, valable 3 ans, une par foyer fiscal. Elle ne suit pas le bien en cas de vente.
Sources officielles
- Métropole Nice Côte d'Azur — Logements en meublés touristiques : nicecotedazur.org
- Démarche particuliers (fenêtre de dépôt, durée 3 ans) : nicecotedazur.org · particuliers
- Tribunal administratif de Nice — Suspension partielle (référé, 29 janvier 2026) : nice.tribunal-administratif.fr
Information à jour au 11 août 2026, à titre indicatif et non contractuel. Le dossier niçois évolue au fil des décisions de justice : vérifiez chaque point à la source ou demandez-nous une vérification avant toute mise en location.