Combien de jours peut-on louer légalement ? Le guide commune par commune
En résidence principale, le plafond national est de 120 nuits par an, que chaque commune peut abaisser à 90 nuits. Nice applique désormais 90 nuits ; Cannes reste à 120 nuits en août 2026.
Pour une résidence secondaire, il n'existe pas de plafond de nuitées, mais la mise en location touristique peut exiger une autorisation de changement d'usage — soumise à quotas à Nice — et, partout, un numéro d'enregistrement obligatoire au plus tard le 20 mai 2026.
Le tableau récapitulatif 2026
Voici, en un coup d'œil, ce qui s'applique commune par commune. Les deux communes où nous gérons le plus de biens disposent d'une fiche détaillée ; pour les autres, le cadre national ci-dessous s'applique et les règles locales sont à confirmer en mairie.
| Commune | Résidence principale | Enregistrement | Résidence secondaire (changement d'usage) | Statut août 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Nice | 90 nuits/an | Obligatoire | Autorisation soumise à quota (671/an), 4 secteurs | Règlement suspendu — dépôts reportés au 31 août 2026 |
| Cannes | 120 nuits/an | Obligatoire — numéro à 13 chiffres | Déclaration ; quotas annoncés (Croisette, Centre, Suquet) | En vigueur |
| Antibes · Juan-les-Pins | 120 nuits/an | Obligatoire | Selon règlement local — à confirmer en mairie | À vérifier |
| Villefranche · Beaulieu · Cap-Ferrat | 120 nuits/an | Obligatoire | Selon règlement local — à confirmer en mairie | À vérifier |
| Menton · Roquebrune-Cap-Martin | 120 nuits/an | Obligatoire | Selon règlement local — à confirmer en mairie | À vérifier |
| Monaco | Hors France — la location touristique de courte durée relève d'un régime monégasque distinct et fait l'objet de fortes restrictions. Ne relève pas de la loi Le Meur. | Régime distinct | ||
Le cadre national : la loi Le Meur
Depuis la loi du 19 novembre 2024, quatre règles s'appliquent partout en France et priment sur les habitudes locales. Les connaître évite l'essentiel des sanctions.
1. Le numéro d'enregistrement devient obligatoire partout
Une téléprocédure nationale unique délivre un numéro d'enregistrement pour chaque meublé de tourisme, généralisée au plus tard le 20 mai 2026. Ce numéro doit apparaître sur chaque annonce (Airbnb, Booking, Abritel). Les biens déjà déclarés en mairie doivent migrer vers ce registre national.
2. Le plafond de la résidence principale : 120 nuits, abaissable à 90
Vous ne pouvez louer votre résidence principale que 120 nuits par an au maximum — un plafond que chaque commune peut désormais abaisser à 90 nuits par simple délibération. Nice l'a fait. Ce plafond ne s'applique pas aux résidences secondaires, qui relèvent du changement d'usage.
3. Les amendes ont été fortement relevées
- 10 000 € — défaut d'enregistrement du meublé de tourisme.
- 20 000 € — usage d'un faux numéro ou fausse déclaration.
- 15 000 € — dépassement du plafond annuel de nuitées de la résidence principale.
- Jusqu'à 100 000 € — changement d'usage illégal (article L.651-2 du CCH), avec astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par logement.
4. La copropriété peut désormais interdire la location touristique
Une copropriété dont le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise peut interdire la location meublée touristique des résidences secondaires par un vote aux deux tiers. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026. Vérifiez votre règlement de copropriété avant de vous lancer.
Êtes-vous en règle ? La checklist en 6 points
Six vérifications suffisent à louer sereinement. Si vous cochez les six, votre bien est prêt. Sinon, on vous indique clairement ce qu'il reste à régler.
- Le statut du logement — résidence principale (plafond 90 ou 120 nuits) ou secondaire (changement d'usage). Tester mon éligibilité
- Le numéro d'enregistrement — obligatoire, généralisé au plus tard le 20 mai 2026. Le registre national
- L'autorisation de changement d'usage si résidence secondaire en zone réglementée (quota à Nice). Cas de Nice
- La copropriété — vérifier l'absence d'interdiction (clause d'habitation bourgeoise). En savoir plus
- Le DPE — au moins la classe E pour une nouvelle autorisation. DPE & saisonnier
- La fiscalité & la taxe de séjour — bon régime, classement, taxe collectée. Fiscalité · Taxe de séjour
Les fiches détaillées par commune
Deux communes concentrent l'essentiel des questions — et des pièges. Voici le détail, la procédure et le calendrier pour chacune.
Vous gérez un bien dans une autre commune (Antibes, Villefranche, Beaulieu, Cap-Ferrat, Menton…) ? Le cadre national ci-dessus s'applique, et nous vérifions pour vous la règle locale exacte avant toute mise en location — c'est inclus dans notre accompagnement.
Toutes nos fiches
Tout ce qu'un propriétaire doit savoir pour louer en règle et au maximum de son potentiel, classé par thème.
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Parler de mon bien →Questions fréquentes
Combien de jours puis-je louer ma résidence principale en 2026 ?
Le plafond national est de 120 nuits par an, abaissable à 90 par la commune. Nice est passée à 90 nuits ; Cannes reste à 120 en août 2026. Dépasser ce plafond pour une résidence principale expose à une amende de 15 000 €.
Ai-je besoin d'un numéro d'enregistrement ?
Oui, dans toutes les communes concernées, et ce sera généralisé via la téléprocédure nationale au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit figurer sur chaque annonce. À Cannes il comporte 13 chiffres. Le défaut d'enregistrement coûte 10 000 €.
Quelle différence entre plafond de nuitées et changement d'usage ?
Le plafond de nuitées (120 ou 90) ne concerne que la résidence principale. Le changement d'usage concerne les résidences secondaires : il n'y a pas de plafond de nuitées, mais il faut une autorisation de la mairie pour transformer un logement en meublé touristique — autorisation soumise à quota à Nice.
Ma copropriété peut-elle m'empêcher de louer ?
Oui, si son règlement prévoit une clause d'habitation bourgeoise : elle peut alors interdire la location meublée touristique des résidences secondaires par un vote aux deux tiers, dispositif validé par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.
Que risque-t-on concrètement en cas d'infraction ?
Selon le manquement : 10 000 € (défaut d'enregistrement), 20 000 € (faux numéro), 15 000 € (dépassement du plafond) et jusqu'à 100 000 € pour un changement d'usage illégal, avec une astreinte possible de 1 000 € par jour. Ces montants ont été relevés par la loi Le Meur.
Sources officielles
- Ville / Métropole de Nice — Autorisations de changement d'usage et meublés touristiques : nicecotedazur.org
- Ville de Cannes — Déclaration d'un meublé de tourisme : cannes.com
- Conseil constitutionnel — Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 (interdiction en copropriété) : conseil-constitutionnel.fr
- Tribunal administratif de Nice — Suspension partielle du règlement (référé, 29 janvier 2026) : nice.tribunal-administratif.fr
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) : service-public.fr
Information à jour au 11 août 2026, donnée à titre indicatif et non contractuel. La réglementation évolue vite : vérifiez chaque point à la source officielle ou demandez-nous une vérification avant toute mise en location.