LMNP, micro-BIC ou réel : quelle fiscalité en 2026 ?
Louer meublé relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le réel (charges déduites, bien amorti). Le statut est LMNP dans la grande majorité des cas, LMP au-delà de 23 000 € de recettes dépassant vos autres revenus.
Voici, en clair, les seuils 2026 et comment choisir — pour ne pas payer plus d'impôt que nécessaire.
Les seuils micro-BIC 2026
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb classique) | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé (étoiles) & chambres d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée longue durée (classique) | 50 % | 77 700 € |
Micro-BIC ou régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, sans comptabilité. Le réel déduit vos charges réelles et amortit le bien : souvent gagnant dès que vos charges (intérêts, travaux, mobilier, gestion) dépassent l'abattement.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) | Charges réelles déduites + amortissement du bien et du mobilier |
| Comptabilité | Aucune | Bilan annuel (souvent via un comptable) |
| Idéal si | Peu de charges, simplicité recherchée | Crédit en cours, travaux, mobilier récent, gestion déléguée |
| Effet | Base imposable = recettes − abattement | Base souvent proche de zéro les premières années |
En pratique, beaucoup de propriétaires qui financent à crédit ou rénovent ont intérêt au réel. Un comptable spécialisé LMNP le vérifie en quelques minutes.
LMNP ou LMP : votre statut
Vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité.
Vous basculez en Loueur Meublé Professionnel (LMP) uniquement si les deux conditions sont réunies : recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le statut LMP a ses propres règles (cotisations sociales, imposition des plus-values, imputation des déficits). La grande majorité des propriétaires restent en LMNP.
On optimise aussi votre cadre fiscal
Classement du meublé, choix du régime, mise en relation avec un comptable spécialisé : nous vous aidons à structurer votre location pour qu'elle rapporte, nettement.
Parler de mon projet →Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus Airbnb ?
Oui, toujours. Les revenus de location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC, que vous soyez au micro-BIC ou au réel. Les plateformes transmettent par ailleurs vos revenus à l'administration.
Le classement de mon meublé change-t-il vraiment l'impôt ?
Oui : il fait passer l'abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et relève le plafond à 77 700 €. C'est souvent la première optimisation à envisager.
Puis-je changer de régime chaque année ?
Le passage au réel s'opère sur option, avec des règles de durée. Un comptable vous indique le meilleur moment. Nous pouvons vous orienter vers un spécialiste.
Sources
Information à jour au 11 août 2026, à titre indicatif. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : votre situation dépend de vos revenus, de votre financement et de vos charges. Consultez un comptable ou un conseiller pour arbitrer.